国有低效资产，如何盘活？

最近两年，随着闲置资产盘活压力的增大，以及保障性租赁住房需求的持续攀升，越来越多城市开始加入“非居改保”行列。

比如今年6月，武汉就发文指出，已建成闲置低效的商业、办公和工业厂房等非住宅存量房屋，经各区申报，纳入全市年度租赁住房改建计划的项目，可改建为租赁住房。

近期深圳也印发《通知》，支持将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，运营期间可享受居民水电气价格政策。

国有存量资产盘活，又多了一个新路径。

非居改保必须“挑肥拣瘦”

适配才是硬门槛

尽管各地“非居改保”的覆盖面在持续扩大，但从已落地的项目来看，并非所有类型的非居住存量房屋都适合改造为保租房。

比如有些房屋因消防、结构、水电气管网铺设等工程难度大，导致改造成本远超预期。还有些房屋因地处偏远、与新市民、青年人对交通便捷、生活便利的居住需求不匹配。

目前各地“非居改保”的案例，主要集中在以下几类：

第一类是商业办公类物业。

商业办公类物业的空间布局相对灵活，可以根据实际建设需要进行拆分。同时，商业办公类房屋的地理位置、周边配套、以及内部的层高、采光等条件也相对较好，能为保租房人群提供舒适便捷的居住环境。

比如重庆沙坪坝区某人才公寓原为区国土房管局的办公大楼，虽然项目区位优势明显，却因存在建筑损耗严重、结构难作他用、产权归属复杂等一系列问题，导致空置了18年，成为无用的闲置资产。戳这里，实时掌控租约，消灭“闲置资产”

后面随着保租房政策的持续推进，该闲置物业也迎来重生。

首先，面对繁复的产权归属，沙坪坝区多部门协同半年，促成建融住房公司与所有产权方、承租方达成一致，为项目启动创造了先决条件；

其次，为了确保建筑符合居住标准，项目方对内部空间进行了重新规划布局和加固结构，并全面整改管道、消防等设施隐患，提高建筑的使用效率和居住的舒适度；

另外，沙坪坝区还采用“谁投资、谁运营、谁收益”模式，把上述闲置楼宇以毛坯价格出租给建融住房公司，15年租金总计2000万元，免租4个月。

最后，建融住房公司作为贷款主体贷款约3000万元进行装修改造，当地政府按补贴标准给予了300余万元补贴，通过降低建融公司的资金成本，加速了项目的落地。

第二类是酒店类物业。

和商业办公类物业类似，酒店类物业的空间结构也基本符合居住空间的要求，例如房屋布局、门窗以及水电设施设备等，改建成本低、难度小。

比如上海某保租房改建前原本是一家经济型酒店，实际利用率不到30%，经过四个多月的改造，变成了适合年轻人居住的宿舍型租赁住房。点击了解智慧租赁平台，收租超简单！

首先，在项目改造及后续批文认定过程中，当地政府给予了大力政策支持，双方还共同摸索出结构安全、消防安全等方面的明确落地规范，为项目快速推进扫除了政策和审批层面的障碍。

其次，为了精准适配目标群体的居住需求，项目还对原建筑进行了布局调整。其中，考虑到企业员工集体居住的需求，项目规划了单人间、双人间、4人间、6人间4个房型，供员工选择。此外，一楼还增加了党建中心、会议室、游戏区等公区配置，全面兼顾居住实用性与社交需求，成功盘活该物业。

第三类是科研教育和研发用房。

利用科研教育和研发用房改造保租房，一方面，在于这类房屋大多分布在高校周边或者产业园区附近，能够很好地契合科研人员、高校毕业生等特定人才群体的居住需要。另一方面，不少科研教育和研发用房的空间布局和结构，与公寓有较高的兼容性或相似性，只要对空间功能进行适当调整，就能满足居住需求。

比如某央企研究所就将原办公研发用房整体交给某城投公司，采用“BOT”模式改建成194套（间）保租房，不仅盘活了闲置资产，也解决了职工的住房困难。

首先，项目采用“建设- 运营- 移交”（BOT）模式，城投公司租赁研究所办公用房10年并负责改建运营，并优先出租给研究院职工，期满无偿交还。经过测算，10年租赁期内城投公司租金总收益约1亿元，改建等成本约8500万元，可收支平衡。

其次在政策支持上，由于项目未改变原土地使用性质，只是房屋用途阶段性的改变，所以不补缴土地价款。另外项目还获得中央财政试点资金补助814万元，以及建设银行、农业银行联合提供3000万元贷款，有效缓解了企业资金压力。

前期做足功课

才能对症下药，精准盘活

正如小明之前所讲，无论是“非居改保”，还是其他盘活方式，前期工作的扎实程度直接关系到后续成效。唯有做到心中有数、精准施策，才能让资产真正活起来。

第一是全面盘清家底，对症下药。

比如山东某国企就在长时间的探索创新中，总结形成了资产盘清“六步法”。

一是对现有各类资产台账进行全面排查，及时发现问题，并制定详细的解决方案。如针对资产类型多样、叫法不一的问题，公司会根据现有资产整理出标准的资产分类标准，固化相关选项，防止个性化内容出现。

二是统一集团各产业公司资产分类标准，推进有序建档。从最开始的资产接收到过程中的资产变更、使用或经营，再到最终的资产处置环节，都需要借助集团资产管理平台统一、及时、准确登记和完善资产全周期信息，做到账证相符、账实相符。

三是从每个产业公司抽调骨干人员组成资产盘点专班，依据新标准、新要求，开展自查清查。如召开资产盘点启动大会、宣讲资产盘点具体实施步骤、下发资产盘点模板并培训等。

四是每周召开一次资产盘点调度会，即时穿透和解决盘清过程中的典型问题。

五是引入数字化平台，将分散在各单位的资产进行统一登记，并同步建立“1+3+N”的多层次数据指标和报表体系，帮助管理层通过直观数据报表，一目了然地掌握集团资产的整体状况，为决策提供科学支持。头部国企都在用的云资管平台，助力唤醒沉睡资产

六是为每处资产生成独有的二维码“身份证”，不仅保证了数据的准确性和一致性，还能增强集团对资产配置的把控和监控能力。

第二是科学评估，充分挖掘资产潜在价值，并制定个性化盘活方案。

比如厦门某产业园原来是一家公司的生产车间和配套办公楼，后因公司招工困难、产能受限与周边产业联动性弱等原因，造成空间使用低效，资产闲置风险高。

为了加速项目盘活，公司经过科学评估，决定将2号楼临时变更为保障性租赁住房，1号楼、3号楼临时变更为软件研发用房，最终改造为“产业+人才”双融式产业综合体。

首先，考虑到项目整体建筑条件仍较好，公司决定在保留原有建筑结构的基础上，以“微更新”模式，对原有低效用地进行改造提升。戳这里，让国有资产评估有重点，盘活有抓手

二是结合厦门市“4+4+6”产业发展方向以及项目所在区位特点，决定重点引入物联网、新能源等符合城市中心产业升级方向的企业，同时，积极推动孵化器、加速器等符合高新企业孵化、技术成果转化的功能落地，提升区域的高新产业浓度。

三是丰富功能配套，将项目打造成为“产业空间+保障性租赁住房（人才公寓）”，同时通过引入专业化园区运营团队，全方位、多维度地提供产业服务。

中卫市某公租房社区，因地理位置较偏、周边配套不完善长期乏人问津。后面中卫市接连出台文件，将654套公租房转换为保租房，既成功盘活了闲置资产，又解决了新市民、青年人及从事公共服务人员、创业人员等住房困难群体的住房需求。