国有资产几种典型的盘活方式

在我国，行政事业性国有资产规模庞大，是保障国家机关和事业单位履行职能、提供公共服务的重要物质基础。 ‌

截至2023年底，全国行政事业性国有资产总额64.2万亿元，其中，地方行政事业性国有资产总额57.3万亿元 （占89.3%），地方资产占绝对比重。

然而，长期以来，部分资产存在“沉睡”、“低效”甚至“闲置”的问题。如何将这些“沉睡的资产”转化为高质量发展的“活资本”，成为各级地方政府的重要课题。

近年来，一系列盘活行政事业性国有资产的政策文件密集出台。与此同时，从中央到地方，主动创新举措，因地制宜开展国有资产盘活工作，促进财政挖潜增收。比如，2025年1月，财政部就建立了全国行政事业性国有资产调剂共享平台，旨在提高国有资产配置和使用效益。

今年以来明源不动产研究院走进全国50+地市区国资，财政系统，发现各地在实践中，也涌现出一批具有代表性的典型案例。

本文将对当下各地面临的普遍性问题和解法，以及几类典型模式进行盘点与解读，供大家学习了解。

当下行政事业性国有资产盘活的共性问题

1. 思想认识偏差：不愿无偿调出闲置资产，共享意愿低

部分行政事业单位仍存在“重配置、轻管理”的传统思维，将资产盘活视为阶段性任务，未建立常态化机制；同时，受本位主义思想影响，不愿无偿调出闲置资产，共享意愿低，调剂困难。

2. 资产无法动态盘清：权属不清，资产状态账实不符

大量资产存在产权登记缺失、权属纠纷或历史包袱。例如，房屋、土地因历史原因未办理权证或存在权属争议，无法合规出租或处置；仍依赖手工或Excel表格管理资产，缺乏信息化手段，导致信息共享不畅、数据错误或遗漏。或者仅实现资产物理盘清，但未动态盘清，账实不符问题突出。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管

3. 机制与政策障碍：资产标准不清晰，审批繁琐与标准不明确 

审批流程繁琐，涉及单位内部决策、主管部门审批、财政部门审核等多个环节；闲置资产分级标准不明，操作流程不规范（如出租处置收入未及时上缴），导致盘活工作随意性大，甚至出现虚假交易或变相虚增财政收入的问题。

4. 资产质量与专业人才缺失：优质资产已盘活，剩余“硬骨头”盘活难度大 

优质资产已被优先盘活，剩余大量多为年代久远、地理位置差或需高成本改造的“硬骨头”（如老旧厂房、危房），盘活成本高、收益低；缺乏专业资产运营组织，导致老大难资产迟迟未盘活。

行政事业性国有资产盘活的解题思路

1.“一盘棋”思维是关键：必须打破部门界限，由地方政府进行顶层设计和统一调度，才能实现资源的跨部门、跨层级优化配置。树立“共享共用”理念，减少机制流程阻力。

2. 组织司法局、自然资源局等兄弟单位专门力量，专项解决权属问题：对资产进行全面清查，重点核查房屋、土地等资产的产权归属；通过补办权证、法律追溯等方式，明确资产产权，解决历史包袱问题。

3. 搭建资产管理数字化平台，资产动态盘清，资产收益动态掌握。

在“资产管理”层面，围绕“动态盘清资产家底、统筹资产规划利用、强化资产监管”三个目标，基于360资产主数据，一档一码，资产规划地图，资产合规等场景进行数字化建设；

在“运营管理”层面，分别在“招商、租控、合同管理、履约管理、收缴管理、业财一体”6个核心场景做系统功能设计，实现“促进出租、规范签约和履约管理、提升财务收缴效率”三个目标；戳这里，实时掌控租约，消灭“闲置资产”

在“决策赋能”层面，实现“资产一本帐、布局一幅图、和管理一张屏”，帮助管理者快速了解当前资产管理和运营的情况，辅助业务决策。

4.市场化运作是方向： 积极引入专业的社会力量和市场机制，能够有效提升资产运营效率和盘活价值。

他山之石，可以攻玉

1、 模式一：“共享共用”模式——打破“部门壁垒”，实现物尽其用

核心思路：针对各单位普遍存在的“大而全、小而全”的资产配置思维，通过建立统一的共享平台，将分散、闲置的通用设备、大型仪器等物资集中管理、调剂使用，从“为我所有”转向“为我所用”，提高单个资产的使用效率。头部国企都在用的云资管平台，助力唤醒沉睡资产

典型案例：江苏常州武进区：“公物仓+错时共享车位盘活”双驱动，推动国有资产从“分散管理”向“集中运营”转型，经济收益斐然。

1）成效显著：

●公物仓累计调配2904件物资，二次利用率达68%，节约财政资金2758万元。 

●2025年上半年，资产处置收入1942.81万元，招租收入1675.26万元，调配节约2118万元。 

2）核心举措

●上线公物仓信息系统，对闲置资产进行统一管理和调配，解决了资源紧缺与资产低效闲置之间的矛盾。

a.运作模式：实行“一物一码”数字化管理，录入物资照片、型号等信息。 按需调配原则：能调不新增、能用不报废、能修继续用。 

b.申领流程：单位通过系统提交申请，审批后快速调配（如：向武进人民医院调拨43件设备（如PCR分析仪），节省采购资金300多万元。 

●共享机关单位停车场，缓解节假日停车难问题，创收639.79万元

联动区城管、发改、自然资源和规划、公安等部门，制定《2025年武进中心城区停车管理工作项目清单》，通过新增校园公交专线、错时开放校园停车场、倡导机关单位开放共享停车、提升改造停车场地等方式，缓解区域性、时段性停车难等民生问题。 

成都市整合了高校、科研院所、企业中的大型科学仪器设备，建立线上共享平台。各单位可以将闲置设备信息录入平台，有需求的用户（尤其是中小微企业）通过平台预约使用，并按标准支付费用。平台运营方负责协调、维护和结算。将原本每年使用率不足30%的设备利用率提升至70%以上，创造了巨大价值。

2、 模式二：“优化整合”模式——集中办公腾空间，存量土地获新生

核心思路：针对办公用房、培训中心等不动产“碎片化”分布、利用率不高的现状，通过集中办公、异地调剂等方式，将优质房产、土地资源进行市场化盘活，实现资产价值的最大化。戳这里，让国有资产评估有重点，盘活有抓手

典型案例：深圳市机关事业单位房产资源整合与盘活

1）盘活成效

●节约行政成本： 集中办公大大降低了运维费用。

●释放土地价值： 腾出的黄金地段土地用于发展产业或民生，支撑了深圳这座高密度城市的可持续发展。

●提升城市功能：盘活后的资产直接服务于市民，提升了公共服务的供给水平。

2）核心举措： 

●深圳市对全市党政机关事业单位的房产进行彻底清查，推行集中办公，将分散在各处的独立办公楼腾退出来。对于这些腾退出的房产，并非简单“一卖了之”，而是根据其区位、性质进行精准盘活。

●划转使用： 优先调剂给教育、医疗等民生领域急需的单位。

●市场化出租：通过公共资源交易平台公开招租，增加财政收入。

●转型改造：将部分位于繁华地段的房产改造为创新孵化器、普惠性幼儿园或社区养老中心，服务于城市发展战略。

3、 模式三：“转型改造“模式--引入社会资本，专业运营，老资产”焕发“新生命”

核心思路：对于一些因功能老旧，改变而闲置的特定资产（如场馆，旧校区、旧医院等），结合城市更新和产业规划，对其进行功能性改造和升级，植入新业态，使其重新融入经济社会发展主流。

典型案例：湖南省岳阳市洞庭湖博物馆，引入社会资本，植入多元业态，专业运营，昔日“空馆”成为“网红打卡地”

1）盘活收益：洞庭湖博物馆位于湖南省岳阳市，2018年12月主体工程验收，总占地面积280亩，累计投资7.8亿元，是当地重点打造的“中国湖泊第一馆。但建成后，由于文物征集难度大、后续运营成本高、初始经费缺口大等原因，除2020年12月短暂开放三楼规划展览馆外，长期处于闲置状态，未能发挥预期功能；

2）核心举措 ：

●引入社会资本，植入多元业态，功能定位升级：岳阳市引入泓文文旅等社会资本，对博物馆及周边进行整体规划，植入文创产品销售、研学教育、湿地观光等业态，从“单一展示型博物馆”转型为“集展示、教育、旅游于一体的综合平台”；

●专业运营，提升服务效能 ：调整开放政策，2023年9月起开放一楼公共大厅、报告厅、多功能厅等区域，后续逐步开放5D影院、临时展厅等；推动“馆园联动”，以博物馆为核心带动洞庭湖博览园开发，整合周边湿地、文化资源，打造“生态+文化+旅游”综合体；

●争取政策支持，申报重点项目 ：参照湖南省博物馆模式，积极申报国家、省级重点项目（如“全国生态文化教育基地”“湖南省研学旅游示范基地”），争取资金支持与平台资源，扩大知名度与影响力；

北京人文大学康庄校区则把部份房产以租赁形式出租给天开祥瑞养老院，对租赁校区进行改造经营，在政府等多方支持下开办不老山庄养老院。一期占地139亩，建面3.5万平方米，目前不老山庄共1078个床位，以生活，快乐，健康为三大核心的长者乐园；

广州市“红专厂”创意园，从“读书声”到“创新声”。 将教室分割为独立的工作室，将礼堂改造为发布厅或小剧场，将操场变为公共艺术广场。引入设计、广告、动漫、影视、建筑设计等文创企业。

成都“瑞泰口腔医院（太古里院区）由成都成都市某公立医院旧址改造盘活，通过引入社会资本收购或长期租赁该物业，按照高端专科医院的标准进行装修改造，引入先进的医疗设备和知名的专家团队，专注于口腔诊疗、眼科或医学美容等消费医疗领域。

4、模式四：高阶“创新运作”模式——引入市场机制，探索资产证券化

核心思路：对于具有稳定现金流预期的资产（如保障性租赁住房、停车场、食堂等），探索通过资产证券化（ABS）、不动产投资信托基金（REITs）等金融工具，将未来的收益权提前变现，回收资金用于新的公共服务投入。

典型案例：部分地方探索保障性租赁住房REITs，比如华夏北京保障房中心租赁住房REIT。

做法：一些地方政府将符合条件的行政事业单位闲置资产（如闲置的招待所、办公用房，学校，医院等）长期经营权划转给旗下的国有平台公司，改造为保障性租赁住房，并将其打包作为底层资产，申请发行基础设施REITs。

成效：

快速回笼资金：将沉淀的固定资产转化为流动的资本，为新建保障房或其他基础设施项目提供资金支持。

引入专业管理：REITs要求专业的运营管理机构，能提升资产的运营效率和服务质量。

盘活方法千千万万，没有没有“放之四海而皆准”的模式，必须根据资产的具体类型、区位、状态，选择共享、整合、改造或证券化等最适宜的路径。政策开放是基础，政府一盘棋思维是关键，市场化运营是方向，服务发展是目的。